Consideriamo, anzitutto, che il proprietario di un appartamento ha il pieno diritto di svolgervi ogni attività consentita dalla legge, ivi compresa l’accoglienza turistica.

Naturalmente, la stessa attività può altresì essere esercitata dal conduttore di un’unità immobiliare

qualora contemplata, o non esclusa, dal contrato di locazione.

Chiarito ciò, si tratta di verificare se tali diritti possano trovare un limite nel caso in cui la porzione

immobiliare trovi collocazione all’interno di un edificio condominiale.

La risposta è affermativa, ma soltanto al ricorrere di ben determinate condizioni:

1. In primo luogo, occorre esaminare il regolamento di condominio (obbligatorio per gli edifici in cui vi siano oltre dieci condomini) e accertare se questo preveda, o meno, limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva che risultino altresì trascritti presso l’Agenzia dell’Entrate – Ufficio Provinciale del Territorio, o che siano espressamente richiamati nell’atto di acquisto della proprietà.
2. In secondo luogo, qualora tali limiti d’uso sussistano, occorrerà valutarne l’esatta portata tenendo conto che essi possono riferirsi:

• a specifiche destinazione d’uso, a prescindere dagli effetti sulla compagine condominiale;
• agli effetti sulla compagine condominiale, a prescindere da specifiche destinazioni d’uso.

Nel primo caso, saranno da ritenersi non consentite soltanto le destinazioni d’uso espressamente indicate (ad esempio, se risulta vietato l’esercizio dell’attività di bed & breakfast, deve ritenersi invece ammesso quello di casa vacanze).

Nel secondo caso, non sarà consentita qualsiasi destinazione d’uso che sia suscettibile di produrre quegli effetti che il regolamento di condominio ha inteso evitare (ad esempio, il divieto di svolgere attività che turbino la tranquillità o l’amenità dell’edificio condominiale non vale a impedire la ricettività turistica in un bed & breakfast).